市街化調整区域ってなに？売却はできるの？再建築はできるの？
「売却を考えているが、市街化調整区域と言われた」
「市街化調整区域でも売却はできる？」
「市街化調整区域の土地の購入を考えているが建物は建てれるの？」
などの声をお聞きします。
市街化調整区域では、規制により自由に建物を建てることができません。
そのため、市街化区域に比べて売りにくくなっています。
ですが、売却ができないというわけではなく、
市街化調整区域を理解し、売却に臨めば、売却すること可能です。
市街化調整区域とは
土地には「市街化区域」と「市街化調整区域」があります。
―市街化区域—
すでに市街地となっている区域、または、今後10年以内に
優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のことをいいます。
この区域では、用途地域が定められ、電気・ガス・水道・道路の舗装など
都市施設を整備するとともに、建築物が数多く建築されています。
―市街化調整区域—
市街化が進まないよう抑える区域のことをいいます。
農地や森林を守ることに重点が置かれ、許可を得た場合を除き、
原則として新たな建物を建てることができません。
自治体によっては、申請することで建てられる場合もあるので、
100％住宅を建てることができないわけではありません。
―市街化区域—
すでに市街地となっている区域、または、今後10年以内に
優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のことをいいます。
この区域では、用途地域が定められ、電気・ガス・水道・道路の舗装など
都市施設を整備するとともに、建築物が数多く建築されています。
―市街化調整区域—
市街化が進まないよう抑える区域のことをいいます。
農地や森林を守ることに重点が置かれ、許可を得た場合を除き、
原則として新たな建物を建てることができません。
自治体によっては、申請することで建てられる場合もあるので、
100％住宅を建てることができないわけではありません。
市街化調整区域の不動産が売却しにくい理由は？
市街化調整区域はなぜ売却しにくいと言われているのでしょうか。
その理由をいくつかご紹介します。
―開発許可の申請—
住宅や商業施設の建設する場合、自治体に「開発許可」を取る必要があります。
新築時の許可申請だけでなく、改装や建て替え時にも開発許可が必要です。
開発許可を取るために、必要書類を揃えて自治体に提出しなければなりません。
開発許可をもらってからでないと施工はできません。
―インフラ環境が整ってない―
本来、人が住むことを想定していないので、日常生活に不可欠な
電気・ガス・上下水道・道路の舗装がされておらず、不十分なケースは
珍しくなく、設備費用が必要になってくる場合もあります。
―近くに商業施設がない！？—
商業施設も開発許可が必要になることから
スーパーやコンビニ、ドラックストアなど日常生活を暮らすうえで
必要な施設が少ない場合もあります。
その理由をいくつかご紹介します。
―開発許可の申請—
住宅や商業施設の建設する場合、自治体に「開発許可」を取る必要があります。
新築時の許可申請だけでなく、改装や建て替え時にも開発許可が必要です。
開発許可を取るために、必要書類を揃えて自治体に提出しなければなりません。
開発許可をもらってからでないと施工はできません。
―インフラ環境が整ってない―
本来、人が住むことを想定していないので、日常生活に不可欠な
電気・ガス・上下水道・道路の舗装がされておらず、不十分なケースは
珍しくなく、設備費用が必要になってくる場合もあります。
―近くに商業施設がない！？—
商業施設も開発許可が必要になることから
スーパーやコンビニ、ドラックストアなど日常生活を暮らすうえで
必要な施設が少ない場合もあります。
市街化調整区域でも売却しやすい不動産はある？
では、売却しやすい不動産はあるのでしょうか。
市街化調整区域でも、土地を利用しやすいと売却しやすくなります。
市街化調整区域でも、土地を利用しやすいと売却しやすくなります。
―開発許可を取得した建物—
開発許可を取得している不動産は市街化調整区域内で
合法的な手続きを経て建てられた建物であれば、
同規模・同用途の建物であれば将来的に再建築ができます。
合法的な手続きを経て建てられた建物であれば、
同規模・同用途の建物であれば将来的に再建築ができます。
―開発許可を得られる可能性がある―
建物を建築しようとした場合、開発許可を得ることができる土地があります。
市街化地域に隣接し、市街化区域と一体的な日常生活圏を構成し、
おおむね50以上の建築物(一般的に市街化区域内に存するものを含む) が
連たんする地域であれば、開発許可を受けられる可能性があります。
市街化地域に隣接し、市街化区域と一体的な日常生活圏を構成し、
おおむね50以上の建築物(一般的に市街化区域内に存するものを含む) が
連たんする地域であれば、開発許可を受けられる可能性があります。
―都市計画法第60条証明に該当する―
既に都市計画法第60条証明の内容に該当している不動産の場合、
土地はすでに宅地となっているため、新たに開発許可を取得する必要はありません。
具体的には、農家住宅や農林漁業用建築物、公益上必要な建物、
日常生活用品の販売・加工等の業務用の建築物などが該当します。
土地はすでに宅地となっているため、新たに開発許可を取得する必要はありません。
都市計画法第60条証明
建築物を建築しようとする計画が、都市計画法に適合していることを
証明する書面のこと。この書面があることで、都市計画法に基づく
開発許可や建築許可を要しないことを証明するもの。
建築物を建築しようとする計画が、都市計画法に適合していることを
証明する書面のこと。この書面があることで、都市計画法に基づく
開発許可や建築許可を要しないことを証明するもの。
具体的には、農家住宅や農林漁業用建築物、公益上必要な建物、
日常生活用品の販売・加工等の業務用の建築物などが該当します。
市街化調整区域で、特に売却しにくい不動産は？
市街化調整区域の不動産は、一般的に売却しにくいですが、
その中でも特に売りにくい不動産があります。
●農地
●開発許可が得られない土地
●無許可で建物が建っている
農地は農地以外にするには、農地法による転用許可が必要となり、
宅地にすることに開発許可も必要となります。
また、開発許可が得られない土地は今後も開発許可が得られない
可能性が高く売れにくい不動産です。
区域区分の定められた地域が定められた当時、
手続きをうやむやにしたまま建ててしまった建物もあり、
市街化調整区域の中では、農家の自宅や畜舎、温室などが
無許可で建物が建ってしまっているものもあります。
その中でも特に売りにくい不動産があります。
●農地
●開発許可が得られない土地
●無許可で建物が建っている
農地は農地以外にするには、農地法による転用許可が必要となり、
宅地にすることに開発許可も必要となります。
また、開発許可が得られない土地は今後も開発許可が得られない
可能性が高く売れにくい不動産です。
区域区分の定められた地域が定められた当時、
手続きをうやむやにしたまま建ててしまった建物もあり、
市街化調整区域の中では、農家の自宅や畜舎、温室などが
無許可で建物が建ってしまっているものもあります。
市街化調整区域の不動産を売却するには
売りにくい不動産であっても、買主によっては問題なく購入してくれる人がいます。
では、問題なく購入してくれる人はどのような人なのでしょうか。
●農家
●農産物加工業者
●周辺で商売を行っている人
農家の人であれば、自宅を建てる場合、開発許可は不要です。
市街化調整区域でも要件を満たせば、農林水産物の処理・貯蔵・加工に
必要な建築物を建てることもできます。
また、周辺で商売を行っている人で事業拡大のため、
従業員用や来客用の駐車場が欲しいというニーズがあるため、
購入してくれる可能性があります。
では、問題なく購入してくれる人はどのような人なのでしょうか。
●農家
●農産物加工業者
●周辺で商売を行っている人
農家の人であれば、自宅を建てる場合、開発許可は不要です。
市街化調整区域でも要件を満たせば、農林水産物の処理・貯蔵・加工に
必要な建築物を建てることもできます。
また、周辺で商売を行っている人で事業拡大のため、
従業員用や来客用の駐車場が欲しいというニーズがあるため、
購入してくれる可能性があります。
市街化調整区域は詳しい不動産会社へ相談
市街化調整区域は、市街化を抑制する区域です。
市街化調整区域の不動産売買は複雑で市街化区域の土地と比べると
売却しづらいといわれています。
売却をお考えの際には、信頼のおける不動産会社を見つけることも重要です。
建物は建てられるのか、開発許可を要するのか、農地転用が必要かなど
市街化調整区域に詳しい不動産会社に依頼するようにしましょう。
市街化調整区域の不動産売買は複雑で市街化区域の土地と比べると
売却しづらいといわれています。
売却をお考えの際には、信頼のおける不動産会社を見つけることも重要です。
建物は建てられるのか、開発許可を要するのか、農地転用が必要かなど
市街化調整区域に詳しい不動産会社に依頼するようにしましょう。
不動産売却のご相談なら地元密着の株式会社ハイスペック堺へ
市街化調整区域を売却するためには知識や経験が必要になります。
トラブルを避けるためにも、細かなことまで相談でき、
的確なアドバイスを行う不動産会社に依頼しましょう。
株式会社ハイスペック堺は、相続や住み替えなど
様々なケースに応じた不動産売却を承っております。
知識・経験豊富なスタッフが親身になってお客様を第一に考えて、
一人ひとりに最適なご提案をさせていただきます。
不動産売却や相続した土地などに関して疑問点・不安点をお持ちの際も
ご安心して、お問い合わせください。
トラブルを避けるためにも、細かなことまで相談でき、
的確なアドバイスを行う不動産会社に依頼しましょう。
株式会社ハイスペック堺は、相続や住み替えなど
様々なケースに応じた不動産売却を承っております。
知識・経験豊富なスタッフが親身になってお客様を第一に考えて、
一人ひとりに最適なご提案をさせていただきます。
不動産売却や相続した土地などに関して疑問点・不安点をお持ちの際も
ご安心して、お問い合わせください。